不動産投資について考える【区分マンション投資】

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区分マンション投資の特徴

みなさんこんにちは。今回は不動産投資のなかでも【区分マンション投資】について考えてみます。

人に貸すことで毎月入ってくる家賃収入と、購入時より高く売れた時の差益が主な利益となります。

不動産投資の対象は、戸建て、1棟マンション、1棟アパート、テナントなど色々ありますが、区分マンション投資を検討される方も多くいらっしゃると思います。

自分が考える特徴としては

・その他の不動産と比べたら投資額が小さく、管理の手間も小さい。が、利回りも小さめ。

・利回りが大きめのものは古いワンルームなど、間取りが小さいものが多い。

・不動産投資の適性を知るために挑戦する対象としてはちょうどいい。

・最悪、不動産投資をやめる場合も、金額が小さいので売りやすい(その他の不動産よりは)

・空室でも管理費、修繕費は支払わなければならない。修繕計画も自分だけで考えられないので工夫の余地が小さい

・銀行融資(ローン)を利用した場合、担保評価が低い傾向があるので、買い増して行く場合は担保評価の高い投資(1棟もの)を組み合わせていったほうが良いという考えがある。

などがあります。

投資するかどうかの判断材料

区分マンションに限らず、不動産を購入する際は色々な計算をして利益が出る物件なのかを判断します(価格、立地、利回り、築年数、間取りなど)

また、自分の住んでる地域、もしくはその周辺エリアで投資するべきかどうかというのも結構悩むところです。土地勘があるほうが需要や供給も判断しやすいですし、物件の状況も把握できます。管理会社や不動産仲介、リフォーム業者さんとの連携もしやすいでしょう。

ただ、投資対象として適切なエリアなのかは別です。不動産投資は買ったらほったらかしという訳にはいかず、色々とやらなければならないところが、株式投資など他の投資とは違うところです。ここを面倒くさいと感じるか、楽しいと感じるか、チャンスと考えるのかは個人個人で違ってきます。

これからの区分マンション投資まとめ

利益は少ないが、比較的リスクも小さいのでまずは適正診断として区分投資をスタートしてみても良い。

・自分の住んでいる場所、その周辺の行ける範囲で区分マンション投資が可能か検討する。価格帯、利回り、賃貸需要、売却時にどの程度で売れるかなど。初心者であれば、目の届かない遠方の投資はしない。無理しない。

シンプルだが、外観を見に行く。マンションの外壁や鉄部のサビ、駐車場、駐輪場、ゴミステーションの整理・清掃など、建物管理の状況が現れているはず。

修繕履歴や積立金状況を確認する。今後の外壁塗装や防水、エレベータ刷新予定など管理費や修繕積立金が今度どのように推移するか予想する(直す所がいっぱいあるのに積立金が少ない場合は、一時金や積立金増加をする可能性)

・東京などの大都市では賃貸需要も多く、人口減少の影響も他と比較すれば小さい。家賃も高め。立地が良ければ安定。売却益も狙える。魅力的な場所ではあるが、そもそも高い。東京の土地勘あり、賃貸管理で連携できるパートナーあり、資金力ありな人は23区内をおすすめする。(資金力がある人で、リスクが取れる人は他の不動産投資も良さげかと)

・古くても構わないが、最近地震も多いので昭和56年以降の新耐震基準になっている建物がよいかも。

不動産投資の経験者であればすでにノウハウや仲間ができており、区分マンション投資に対する考え方もそれぞれお持ちだと思いますので、どちらかといえばこれから区分マンション投資を検討する方へのまとめになったかもしれません。

最後まで読んで頂きありがとうございます。

少しでも参考になりましたら幸いです。