不動産投資について考えてみる【戸建て投資】

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一戸建て投資と区分マンション投資

こんにちは。今回は一戸建ての不動産投資について考えてみます。

前回区分マンション投資について書かせてもらったんですが

不動産投資について考える【区分マンション投資】

この2つはよく似ています。違う部分があるとしたら

・管理費、修繕費を払う必要が無い(自分で計画的に積み立てられる)そのため、最悪空室でも支払いが少ないということ。

・購入時に修繕積立金を引き継ぐ訳ではないので、購入金額+修繕費を見ておかないと苦労する。

・修繕もマンションよりは計画的にやっていない傾向があるので、より注意が必要。

・基本的にファミリー間取りなので駅から離れても需要がある程度ある。供給も少ないので有利。

・近所、隣人とのトラブルが発生する場合がマンションより多い(かもしれない)。

・一般的に長期入居する傾向であることはメリットである。

などがあります。

ホームインスペクション(住宅診断)できる人は修繕費用が予想できるため、区分マンションより戸建て投資に強そうです。

田舎の安い物件で挑戦もできる。

区分マンションと同様、小さい金額で購入できるのならば不動産投資の適性判断で戸建て投資をやるのは僕は賛成です。ただ、マンションよりリフォーム範囲が多いので、リスクは高くなります。手間も増えるかもしれません。

その代わり、修繕費と管理費は毎月の収入から強制的に差し引かれるものではありませんので、必要十分な程度の修繕に抑えて利回りを上げるなど、自分でやりくりできる範囲が多いです。

私が住んでいる地方都市は、地方とはいえ中心部とその周辺の家は戸建価格も高く、その割に家賃が取れず投資に合いません。車で2,30分の範囲まで投資エリアを広げてもさほど金額が変わらず、投資に見合うかと言われるとイマイチです。

しかし、地方のさらに地方エリアに行くと一変します。土地の価格がとても安く、軽自動車レベルの価格、場合によっては2ケタ万円で購入できる物件もちらほら出てきます。

もちろん安さには理由がありますよね。とてもボロかったり、直す部分が多くあったり、そもそも人口が少なくて借りてが少ないかもしれない。

でも需要と供給で考えれば、地方でも投資可能性はあります。

100人に対して300戸の部屋があれば100戸余ります。需要に対して供給が3倍もあります。

10人に対して15戸の部屋があれば5戸あまります。需要に対して供給は1.5倍です。

実際は人口の流動性なども考慮しなければなりませんが、要は人口が多いからといって、投資に向いてるエリアとは限らないということです。(需要より供給が多いほど難しいエリアになるかもしれません。)

戸建て投資まとめ

・地方の激安ボロ物件でも、買う価格、貸せる家賃によっては投資が可能(むしろ自分次第で高利回りを創り出せる)

・その代わり、リフォームなどやることも多いので大変な場合もある。あと田舎の業者さんは対応に柔軟性がなかったり、価格が高かったりするかもしれない。やりとりもメール不可で、電話とFAXだけかもしれない(笑)

・しかし購入金額が安ければ、最悪あきらめても失うのはその金額だけなのである意味リスクは少ないかもしれない。

・マナーの良い家族が住むと小さな家の修繕や庭の管理も勝手にやってくれるケースも多く、好循環するケースもある。

・好条件の物件をコンスタントに購入していくことは難しく、計画的に資産拡大することには向かないという考えがある。

・基本的に地方のボロ物件であれば売却は二束三文、値段はつかないと覚悟しておく。家賃収入で投資金額をあっさり回収できるような物件を買うこと。

以上です。最後まで読んで頂きありがとうございます。

少しでも参考になれば幸いです。